По всей территории Ленинградской области уже несколько лет ведётся титаническая работа по обустройству – создаются генпланы поселений и зонирование территорий Муниципальных Образований. Рынок всколыхнула инициатива Минрегионразвития. Многие владельцы земли предпочитают быть включёнными в черту поселения, но при этом сохранить статус с/х земли. Однако выбор не всегда очевиден.

Наши клиенты обычно рассматривают целый ряд факторов, которые определяют выбор между ИЖС и ДНП (дачным партнерством, садоводством, огородничеством). На выбор владельца прежде всего влияют такие факторы, как:

1. Изменения в законодательстве РФ и ЛО
2. Удалённость земельного участка от Санкт-Петербурга
3. Наличие социально-бытовой инфраструктуры в посёлке, к которому планируется присоединение
4. Расстояние между поселком, к которому присоединяются и земельным участком
5. Финансовые возможности владельца земли
6. Готовность выполнять строительные нормативы и вести инженерные сети.
7. Ситуация на рынке загородной недвижимости.

Рассмотрим эти факторы подробнее.

1. Изменения в  законодательстве  РФ и ЛО.

Министрество регионального развития РФ подготовило проект закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков" (речь идёт о внесении уточнений в федеральный закон  № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г.).

Этот проект - маленькая революция, которая является первым "звоночком" для всех, кто вовлечён в строительство ДНП за чертой поселений. Суть проекта закона сводится к тому, что строить жильё (любое) можно только в черте границ поселения.

Проект закона можно прочитать на сайте Минрегионразвития, но наиболее интересную выдержку мы приведём в тексте нашей статьи:

_____________________________________________________________

«статья 12. Особенности зонирования территории для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства.

1. В территориальные зоны, предусматривающие использование земельных участков в качестве садовых, огородных и дачных земельных участков не должны включаться:

• особо ценные земли;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд;
• земли с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими вредными воздействиями, вызвавшими деградацию земель.

2. В целях ведения огородного хозяйства допускается предоставление земельных участков из земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, вне зависимости от их установленного разрешенного использования, при условии предоставления таких участков в аренду на срок, не превышающий срок резервирования земель.

3. Разрешенное использование садовых, огородных и дачных земельных участков устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации с учетом их целевого назначения.

4. Границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов. Территориальные зоны, предусматривающей использование земельных участков в качестве садовых или огородных, считаются зонами, занятыми объектами сельскохозяйственного назначения.»;

_____________________________________________________________

Основной идеей законопроекта является разграничение участков по типам, четко прописав их определение в законе. Само по себе это не новость, дачные, садовые и огородные типы земельных наделов существовали и ранее, и, как и раньше, только на дачной земле можно будет строить жилые строения. Главное новшество заключается в том, что участки под дачное строительство должны находиться в границах населенных пунктов, и только в этом случае на них можно будет строить жилье.

Организация с многообещающим названием "Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)", которое должно защищать интересы строителей, девелоперов и владельцев малоэтажки видимо проявит себя и постарается изменить столь неожиданный проект закона, но никто не даст гарантий, что подобное не повторится. Вот ещё выдержка из проекта закона:

_____________________________________________________________

Статья 8

Садовые земельные участки, которые находятся в границах населенных пунктов и на которых размещены индивидуальные жилые дома либо осуществляется их строительство, должны быть отнесены к дачным земельным участкам и включены в состав жилых зон в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

С 1 января 2011 года предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

До 1 января 2015 года выдача разрешения на строительство не требуется в отношении индивидуальных жилых домов, строительство которых началось до вступления в силу настоящего Федерального закона.

_____________________________________________________________

В случае принятия законопроекта, те кто не захочет заморачиваться с получением разрешения по новому ФЗ, стоит поторопиться с началом строительства, времени до нового года (а именно тогда планируется ввести норму  закона в действие) осталось совсем не много.

С 01 января 2015 года, можно будет строить только на основании разрешений, выданных по предлагаемому ФЗ. Если законопроект будет принят, то разрешение на строительство индивидуальных домов будут обязаны получить как покупатели участков без подряда, решившие строить дом своими силами, так и застройщики коттеджных поселков.

Совершенно непонятен статус уже существующих ДНП, расположенных вне границ населенных пунктов. А ведь далеко не всегда можно включить с/х земли в границы ближайшего населенного пункта (он может быть расположен далеко, между участком и границей поселения могут размещаться другие объекты, мешающие объединению и т.п.)

2. Удалённость от Санкт-Петербурга.

Принято, что в часовой доступности (40 – 50 км. от КАД) можно строить посёлки постоянного проживания. На расстоянии более 50 км от КАД строят преимущественно дачные посёлки сезонного проживания. При круглогодичном проживании людям потребуется социально-бытовая инфраструктура, инженерные сети, прописка. Обеспечение всего перечисленного требует создание ИЖС (прописка только в нём).

Если удалённость от Петербурга 80 – 100 км., то обычно создаётся ДНП, т.к. на таком удалении создают посёлки сезонного проживания, с минимумом услуг, и прописка в них проживающим не нужна.

Статус земельных участков (ДНП или ИЖС) на расстоянии от 50 до 80 км. от КАД зависит прежде всего от наличия вблизи населенного пункта, удобства транспортной доступности и желания владельца земли.

3. Наличие социально-бытовой инфраструктуры в посёлке, к которому планируется присоединение.

Создание социально-бытовой инфраструктуры необходимо при проектировании ИЖС и оправдано только в двух случаях:

1.- можно воспользоваться существующей инфраструктурой поселения, в черту которого планируется включить земельный участок.

2.- площадь застройки велика (обычно более 50 – 100 Га) и поэтому экономически оправдана.

Создание детского сада, школы, поликлиники – это ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ обременения, способные разорить почти любой частный проект застройки ИЖС.  И здесь действуют достаточно жесткие нормативы по количеству мест в учебном заведении. Согласно действующим нормативам на 1000 жителей должно приходиться 135 мест в общеобразовательной школе и 35 мест в детском дошкольном учреждении (детском саду). Единственный выход – если существующие ДДУ и школы в существующем населённом пункте недогружены, и можно воспользоваться их ресурсами.

Проект «Новая Ижора» и «Славянка» (Реализует БАЛТРОСС) показал, что создание полноценной инфраструктуры обременительно даже для очень крупных поселений, маленькие проекты это просто не потянут. Кроме того, надо учитывать, что существуют типовые ДДУ и школы, которые и рекомендованы для применения при проектировании. Фактически это означает, что при расчетных показателя, к примеру, 40 мест в ДДУ, застройщику придётся брать типовой проект ДДУ, вместимостью не менее 40 мест (к примеру, ближайший на 70 мест). Конечно, обычно можно договориться о реконструкции поселкового ДДУ, школы или поликлиники, но это тоже деньги.

4. Расстояние между поселком, к которому присоединяются и земельным участком

Попасть в черту поселения очень привлекательно для владельца с/х земли, т.к. это позволяет в дальнейшем легче решать вопросы по застройке и подключению к инженерным сетям.

Однако чрезмерная удалённость вновь включённых земель в границы поселения приводит к росту площади поселений в разы (как это уже было в Ломоносовском районе ЛО и ряде других районов). В целом, удалённость от существующих границ поселения затрудняет (удорожает) оформление документации (труднее аргументировать расширение границ поселения), и в дальнейшем удорожает прокладку инженерных сетей (что в ИЖС необходимо). Однако, попав в границы поселения (населенного пункта), вполне можно сохранить статус с/х земли. Тогда в свидетельстве о собственности пишут: категория земли – земли поселения, разрешённый вид использования – для ведения сельского хозяйства.

5. Финансовые затраты при переводе с/х земли в ИЖС

Перевод с/х земель в ИЖС дело хлопотное и дорогое, как на этапе перевода, так и на этапе владения (ставка налога увеличивается).

Собственно перевод земли в другую категорию стоит 8 – 12$/м2, что означает цену, когда перевод стоит для многих собственников дороже самой земли (покупали дешевле). Создание ДНП подразумевает смену вида разрешённого использования (вернее его расширения). Обычно с/х земля имеет разрешённый вид использования – для ведения сельского хозяйства (такую земли разделить меньше чем на 1 Га нельзя). Расширить вид разрешённого использования мы можем за 4 – 6$/м2, и получить запись «для ведения индивидуального садоводческого хозяйства».

Кроме того, владелец земельного участка в ЛО платит дифференцированную ставку налога на землю, в зависимости от категории земли. Собственники, которые успели перевести с/х земли в промышленные земли, или имеющие земли ИЖС, столкнулись с неприятной необходимостью платить высокий земельный налог (РАСЧЕТНАЯ СТАВКА НА 2010 ГОД в ред. Постановления Правительства Ленобласти от 17.12.2009 N 384 смотрите таблицу №1).

Таб.1  РАСЧЕТНАЯ СТАВКА НАЛОГА  НА ЗЕМЛЮ В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ В 2010 ГОДУ 

Таким образов Вы видите, что при достаточно больших земельных участках, изменение налога в 100- 200 раз достаточно ощутимо, особенно если земля уже переведена, а проект ИЖС пока не реализуется.

6. Готовность выполнять строительные нормативы и вести инженерные сети…